В ДОЛГАХ КАК В ШЕЛКАХ

В разговоре с одним приятелем промелькнуло некоторое удивление – как так: было у девелоперов все хорошо, жировали-веселились и вдруг стало все плохо и бизнес у них забирают за долги? Чтобы ответить на этот вопрос одних словес не совсем недостаточно. Нужны цифры.

Скажу сразу, что приводимые нижи цифры – не мои, однако их считал человек очень сведущий в девелоперско-инвестиционном деле. Считал не для прессы, а для внутреннего употребления, так что тут всё пучком.

 Год

 Рублей на квадратный метр

  2006    

 58 240

 2007

 79 040

 2008

 82 880

 2009

 88 000

 2010

 97 120


Это расчет инвестиционной нагрузки на квадратный метр среднестатистической новостройки в спальном районе Москвы в зависимости от года Госкомиссии (ГК). Сюда входят и СМР, и доля города, и цена земельного участка. Всё, кроме затрат на обслуживание кредита.  Пересчет из долларов сделан по курсу 32 рубля за доллар. Застройщикам крепко не повезло в том, что строительный цикл в Москве – 3-4 года. Ты вложил деньги в площадку в 2006 году, а продавать начал в лучшем случае в 2008 году. А дом ты построишь (и снимешь максимальную цену) только в 2010 году.

Вот в этой-то математике и сосредоточена та засада, которая привела застройщиков в долговую яму. Пусть вы достраиваете объект с ГК в 2009 году, но в прошлые годы (в 2006, скажем) вы взяли на каждый квадратный метр по 88 тыс. рублей кредита. С учетом сложных процентов в 2009 году нагрузка составила уже 130 тыс. рублей за квадратный метр. Дешевле этого торговать – только в убыток. Дороже – плохо продается. А ведь хотелось бы еще и в прибыль выйти, ведь надо и зарплату сотрудникам платить и дивиденты акционерам, налоги государству, аренду за офис. Ведь не даром с доходностью ниже 15% проекты не рассматривались, и это не от жадности, а банально, чтобы работа была не "на усталость".

В результате как бы ни высока была цена метра в Москве, но система была выстроена так, что застройщики оказывались постоянно зависимы от роста цены. Есть рост – выходишь в прибыль, нет роста и средние продажи – работаешь на усталость. Нет роста и нет продаж – ты в долговой заднице. Последний вариант реализуется здесь и сейчас. Девелоперский бизнес  в последние годы был устроен по кэрроловски -  так, чтобы оставаться на месте, ты должен постоянно бежать вперёд. Ты был должен хватать новые проекты, с охрененной инвестиционной нагрузкой, чтобы завтра не остаться без работы. В кризис же наступила расплата за банкет...

Кстати, приведенная таблица показывает, почему застройщики вынуждены удерживать цены, хоть это их и не спасет от долговой тюрьмы. Ниже приведенных значений торговать не дадут кредиторы.


Комментарии

Ваше имя:
Комментарий:
Security Image
Введите код с картинки (с учетом регистра).
Чтобы обновить изображение, кликните на нем.