НА КОГО РАБОТАЕТ ДЕВЕЛОПМЕНТ?

Сейчас заканчиваю VI часть исследования – денежные обороты сегментов квартирного рынка Москвы. Первые пять глав работы можно почитать здесь. Все расчеты давно уже проделаны, картинка нарисовалась – дело стопорится лишь обсуждением результатов. Почему оно так. Пытаюсь как-то альтернативными подходами прийти к выводам. Сейчас пока не буду останавливаться на этом, расскажу лишь о побочных результатах, которые не войдут в статью.

Я проделал такой эксперимент: взял совместное предложение МИАНа и Миэля по трехкомнатным квартирам в новостройках Москвы на 15 августа 2008 года (я уже писал, что считаю этот месяц особым) и вычислил среднюю полную цену квартиры. Она оказалась равна 695 тыс. долларов или 16,77 млн. рублей. Почему по трехкомнатным? Потому что считаю, что это первая нормальная квартира для создания ячейки общества - семьи. То есть та квартира, которая для многих семей оказывается последней, кроме неё уже больше ничего не покупают, если не считать всяких дач.

Теперь зададимся вопросом – какова должна быть суммарная зарплата в том августе нормальной семьи, где зарабатывают муж и жена, чтобы честным трудом скопить деньги на эту квартиру с 01.01.2001 (когда уже оправились от кризиса) по 15.08.2008. При этом считается, что они ежемесячно откладывают 50% на депозит на квартиру, а на остальное + проценты по депозиту они полноценно живут. Я задал динамику изменения зарплаты пропорционально инфляции – то есть, заложил гипотетическое условие, что семье повышали ежемесячно зарплату на процент инфляции.

Ответ: суммарный доход такой семьи должен равняться 646 тыс. рублей в месяц.

То есть, у нас в семье должны работать два топ-менеджера. Причем, из очень приличных компаний. Проще жить в съемной квартире в регионах или сразу, допустим, обратить внимание на гостиницы в Нижнем Новгороде .

Впрочем, это могут быть или два успешных предпринимателя. Или один, но просто супер-успешный. Эти два "топа" за 7,5 лет, работая беспристанно и беспорочно, не покупая дачи на Новой Риге и домика в Хорватии, накапливают на СРЕДНЮЮ 3трехкомнатную квартиру в московской новостройке. Это не в ЦАО и не 180 кв. метров площадью. Это обычный средний район и неплохая, но и без излишеств, семейная квартирка.

Этот расчет иллюстрирует тот тезис, что реально московское коммерческое строительство рассчитано на 10% населения, не более. Та самая "золотая десятка", доходы которой оторвались от прочих. Конечно, есть "хвост" распределения, дома в Солнцево, Бирюлёво, которые покупают семьи, где не два, а один "топ". Но бизнес, как известно, определяют именно средние показатели.

Понятно, что значительная доля этих денег оседает не у застройщика. Свою долю получает государство в виде налогов, свою долю (и огромную) – город, свою долю (на самом деле не великую) – конкретные чиновники, свою долю – кредитующие банки. Система выстроилась так, что инвестиционная себестоимость подпирает продажную и затраты на СМР давно уже не главная часть.

Когда в сентябре 2008 года запел жареный петушок, вся эта пирамида и посыпалась. Те самые золотые 10% начали терять должности, бизнесы, доходы. И московский девелоперский бизнес впервые в своей истории столкнулся с призраком по имени каза болду. И, скорее всего, в нынешнем виде он либо совсем исчезнет, либо трансформируется. Потому что все очень хорошо поняли – какие риски несёт подобный бизнес, когда покупательская база - всего 10% населения, очень зависимого от выходок государства, а инвестиционные затраты всегда берутся вперёд.

PS: Кстати, не следует думать, что всё московское строительство работает на обслуживание богатой части населения. Есть огромный пласт социального строительства, которое, фактически, и обслуживает нужды оставшихся 90%. Однако я говорю именно о строительстве как о бизнесе, то есть о коммерческом девелопменте. И мне лично представляется ненормальным, когда лишь для 10% строится что-то приличное в плане технологий и социологии, а остальным достаются лишь высотные "панельки", да "монолит" из категории "как бы оно подешевле-то, да поплотнее".


Комментарии

Ваше имя:
Комментарий:
Security Image
Введите код с картинки (с учетом регистра).
Чтобы обновить изображение, кликните на нем.