ЗАЧЕМ КУДРИНУ ДОРОГОЙ МЕТР?

Министр финансов задушит экономику
Сегодня министр финансов Алексей Кудрин заявил, что "возможное снижение цен на недвижимость является ключевым риском для экономики". Позволю себе расширить тему и поставить вопрос, зачем нам вообще дорогая недвижимость. То есть нам, она, конечно, ни к чему. Это понятно.

Хотя если послушаете девелоперов, то они вам с пеной у рта будут объяснять как Вы выиграете, взяв кредит под 15-20% годовых и купив недвижимость в Москве тысячи за 4,5-5 долларов (по минимуму), "потому что скоро никто не будет строить и цены взлетят".  До каких уровней взлетят, интересно? И так Москва находится в тройке самых дорогих городов мира, притом что уровень доходов большей части населения (если, конечно, исключить коррупционные ) смешной по сравнению с Токио или Нью-Йорком.

Объяснение, конечно, как всегда, весьма простое - портфели наших банков под завязку нагружены этой самой недвижимостью. Стоит ей еще провалиться на 25-30% в цене, и банки можно будет закрывать: потери по активовам сейчас находятся на уровне не менее 20% (т.е. уже больше собственного капитала банков), а будут на уровне 30-35%. И никакие государственные вливания эту ситуацию уже не спасут (по словам Кудрина, государство уже выдало банкам 40 млрд. долларов), придется жертвовать всеми, кроми государственных и иностранных банков.

Сам год назад работал в коммерческом банке (из топ-15) и там до 2006 года существовало правило - чтобы риски на недвижимость не должны превышать 25% от кредитного портфеля. В целом это нормально с точки зрения рисков. И с таким подходом кризис теоретически можно было попробовать пережить.

Но! Продавать как продукт кредитование под недвижимость было очень легко (особенно в регионах), а вот привлечь какое-нибудь нормальное предприятие сложно. И решили, что недвижимость - это то, что строится, а вот что уже построено, это уже не недвижимость, а ломбард, так как там риски другие (подразумевалось, что низкие). В итоге эти ломбарды продать сейчас нельзя (иначе как со скидкой  в 50% минимум от докризисной цены), а арендаторов просто нет. Обратите внимание, когда идете по городу - почти на каждом здании висит плакат: "сдам в аренду/продам".

В итоге коммерческий банк встретил кризис "во всеоружии" - 25% кредитного портфеля в недвижимости и еще примерно 20% в "не недвижимости" (т.е. ломбардах). Итого 45% от портфеля. Название банка смысла говорить нет, потому как из общения с коллегами ощущение есть, что у всех ситуевина примерно одинаковая. Вообще же, недвижимость была самым динамичным сектором в последние 8 лет, плюс заемщики из этого сектора платили гораздо более высокие ставки, чем обычные производственные и торговые компании.

Кстати, была еще куча ситуаций, когда предприятие кредитовалось в банке, но все ему было мало и хотело взять кредитов больше и больше. Но лимит (рассчитанный, исходя из денежных потоков предприятия - т.е. фактически сумма, которую компания может обслуживать, не подвергаясь риску неплатежеспособности) не позволял ему этих денег получать. И тогда находился простой и изящный выход: предприятие закладывало банку свой офис или земельный участок. И лимит предприятию увеличивался ровно на стоимость этого участка. Как оценивались участки, думаю все знают. И самое главное, такой увеличенный лимит никоим образом не портил статистику и не попадал ни в категорию "ломбард", ни в категорию "недвижимость". Таких случаев - еще 15%-20% от портфеля.

Сейчас денежные потоки компаний резко снизились, и в большинстве случае они без реструктуризации не могут обслуживать даже старый долг (до увеличения лимитов). Вместе с новым долгом они де-факто банкроты, но банк им кредиты пролонгирует, потому что не может обанкротить 60% своего кредитного портфеля.

Алексей Кудрин выразил мысль вслух, что любой ценой надо удержать цену на недвижимость. Я лично к Кудрину с уважением отношусь (хотя бы за то, что не дал растащить ЗВРы в тучные годы), но неужели ему непонятно, что покупателей на эти "метры" все равно не будет, а в случае искусственного удержания цен, нас ждет японский вариант с "потерянным десятилетием" - т.е. с тотальной стагнацией в экономике на много лет вперед?


Комментарии

Ваше имя:
Комментарий:
Security Image
Введите код с картинки (с учетом регистра).
Чтобы обновить изображение, кликните на нем.